Verhuur gemeubelde logies enkel nog btw-plichtig bij verhuring van minder dan drie maanden

Via een nieuwe massawet wil de federale regering verhinderen dat projectontwikkelaars btw toepassen op verhuringen van gemeubelde studentenkamers en daardoor verleden of toekomstige btw in aftrek brengen. Om dat te bewerkstelligen wordt er gesleuteld aan de btw-plichtigheid van gemeubelde logies. Meer bepaald wordt er een termijnvoorwaarde ingevoerd: de actieve verhuur van een gemeubeld logies is enkel nog btw-plichtig voor zover die betrekking heeft op een periode van minder dan drie maanden.

22 november 2021

Het wetsontwerp komt er naar aanleiding van een initiatief door een grote projectontwikkelaar. Die argumenteerde dat hij voor de verhuur van studentenhuisvesting beroep kon doen op de bijzondere regeling die van oudsher geldt voor de hotelsector.

Concreet: op de verhuring van een hotelkamer is btw verschuldigd (6%), omdat er naast het gemeubeld logies ook diensten worden aangeboden, namelijk het fysieke onthaal van gasten, het aanbieden van huishoudlinnen, schoonmaak, alsook ontbijt. Door de combinatie met deze diensten is de verhuring 'actief' en dus onderhevig aan btw. Deze regeling beperkt zich overigens niet tot de hotelsector: ook bij andere vormen van verhuring van gemeubeld logies, gecombineerd met diensten, is ze van toepassing.

De projectontwikkelaar stelde dan ook aan de rulingdienst de volgende vraag: geldt de btw-plichtigheid bijgevolg niet bij verhuringen van gemeubelde studentenkamers, wanneer daarbij diensten worden aangeboden zoals schoonmaak, onthaal, veiligheidsvoorzieningen,...?

De rulingdienst moest de projectontwikkelaar gelijk geven. De fiscus werd zo gedwongen om de toepassing van btw op de actieve verhuur van gemeubelde studentenkamers te aanvaarden en daardoor het verlies van de btw-recuperatie te slikken. Wat uiteraard niet meteen op veel enthousiasme kon rekenen...

Vandaar het initiatief om het Btw-Wetboek aan te passen en projectontwikkelaars, actief in studentenhuisvesting, de pas af te snijden. Dit voorjaar ondernam de regering een eerste poging, via een beperkte en op maat uitgeschreven aanpassing (het uitsluiten van studentenhuisvesting in enge zin). De Raad van State liet zich daarover echter vernietigend uit, waardoor de wijziging even geparkeerd moest worden.

Met het nieuwe wetsontwerp komt de regering er echter op terug. En, ditmaal met een aanpassing die een ruimere impact heeft.

Enkel bij verhuringen van minder dan drie maanden

Het wetsontwerp beperkt de btw-plichtigheid op actieve verhuringen van gemeubeld logies tot verhuringen van minder dan drie maanden.Met één pennenstreek wist men daarmee de sector van de studentenhuisvesting weg. In studentenverhuur zijn contracten van 10 maanden of één jaar immers de standaard. Bij Erasmus-uitwisselingen werkt men vaak met verhuringen voor een termijn van minimaal drie maanden.

Actieve karakter

Verder wordt via het wetsontwerp ook het 'actieve' karakter van de verhuring strikter gedefinieerd. Voorheen was de aard van de diensten, waarmee het logies gecombineerd werd om tot actieve verhuring te komen, enkel omschreven in administratieve richtlijnen. Wat op zijn beurt dan weer ruimte liet voor combinaties met nieuwe en andere vormen van diensten.

Ook daar haakt het wetsontwerp op in. De regering wil de aard van de mogelijke diensten nu in het Btw-Wetboek zelf definiëren, op limitatieve wijze. Het zal nog slechts gaan om drie mogelijkheden:

1. Het fysieke onthaal van gasten
2. De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en de vervanging ervan tenminste éénmaal per week bij verhuringen voor meer dan 7 kalenderdagen
3. Het dagelijks verschaffen van ontbijt

De combinatie met andere diensten zal dus geen actieve verhuur meer kunnen constitueren. Ook dat werkt beperkend: de argumentatie van de projectontwikkelaar was immers gebaseerd op een combinatie met schoonmaak en veiligheidsdiensten, die niet (langer) in het lijstje zijn voorzien.

Voorheen werd ook vaak gekeken naar het gegeven of er een eenheidsprijs werd gebruikt voor de verhuur en de diensten, dan wel of beide afzonderlijk aangerekend werden. Dat is evenmin niet langer een relevant criterium.

Impact bij toeristische verhuurkantoren

De impact voor de toeristische verhuurkantoren is bijzonder beperkt. In 99% van de gevallen is bij verhuringen door toeristische verhuurkantoren geen sprake van een combinatie met diensten, zoals beoogd in het wetsontwerp. Voor de weinige gevallen waarbij dat wel zo is, verandert er an sich ook niets, aangezien quasi geen enkele verhuring door een toeristische verhuurkantoor wordt afgesloten voor een termijn van drie maand of langer.

Het wetsontwerp beklemtoont ook het feit dat er geen impact wordt beoogd op verhuringen door toeristische verhuurkantoren:

Daarnaast bestaan er ook omstandigheden waarbij de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies voor een korte duur niet gepaard gaat met enige bijkomende dienst. Het meest voor de hand liggende voorbeeld is de verhuur (meestal voor één of twee weken) van appartementen of kleine, eenvoudig bemeubelde verblijven zonder dat de verhuurder één van de diensten aanbiedt die behoren tot de essentiële diensten die gewoonlijk door een hotel of een inrichting met een gelijkaardige functie worden aangeboden (instaan voor een fysieke onthaal, ten minste gedurende een deel van de dag, van de gasten, met inbegrip van het verlenen van bijstand op verzoek, de gasten regelmatig huishoudlinnen ter beschikking stellen en het regelmatig vervangen en of nog dagelijks het ontbijt verschaffen, door de uitbater of door een derde voor zijn rekening).

Eén van de bekendste gevallen ter zake is de verhuur van appartementen aan de Belgische kust, met name via gespecialiseerde agentschappen die de klant enkel de sleutels van het appartement overhandigen zonder in te staan voor enige andere dienst.

In het licht van de bijzonder passieve aard van die verhuren, moet ervoor worden gezorgd dat over die verhuren geen belasting moet worden geheven louter door de toepassing van het kwantitatieve criterium dat als belangrijkste onderscheidingscriterium wordt gehanteerd. De kwalitatieve criteria die in een historisch perspectief door de voormelde administratieve doctrine werden gehanteerd, worden aldus in dit ontwerp uitsluitend hernomen met de bedoeling om die verhuren van de belastingheffing uit te sluiten die voor een zeer korte periode worden toegestaan en worden gekenmerkt door het uitzonderlijk passief karakter van de dienstverrichters.

Goedkeuringsprocedure

Het wetsontwerp ligt heden klaar in de Kamer van Volksvertegenwoordigers voor bespreking en stemming. We volgen het dossier vanzelfsprekend verder op. Bij goedkeuring treedt de regeling, zoals hierboven werd vermeld, in werking op 1 juli 2022.

Bron: CIB